Fin de la valeur locative : quel impact sur vos projets de rénovation ?
Entrée en vigueur prévue : 1er janvier 2029
Le 28 septembre 2025, le peuple a supprimé la valeur locative par 57,7 % de oui. La réforme entre en vigueur le 1er janvier 2029. Avec le revenu fictif disparaît aussi la déduction des frais d'entretien.
Autrement dit : jusqu'à la fin de l'exercice 2028, une rénovation de maintien de valeur s'impute encore sur le revenu imposable. Dès 2029, le même chantier coûtera son prix plein. La suppression du système actuel modifie notamment les possibilités de déduction pour les logements occupés par leur propriétaire.
2026 – 2028 inclus. Un chantier de rénovation se planifie sur douze à vingt-quatre mois : études, autorisations, subventions, exécution.
La fenêtre, année par année
Ce qui tombe, ce qui reste
- –La valeur locative
Le revenu fictif sur le logement occupé par son propriétaire disparaît de la déclaration. - –La déduction des frais d'entretien
Supprimée au niveau fédéral. C'est elle qui rend aujourd'hui une rénovation de maintien de valeur nettement moins chère. - –La déduction des intérêts hypothécaires
Supprimée pour l'occupation propre. Les primo-acquéreurs gardent une déduction dégressive sur dix ans : 10 000 CHF la première année pour un couple, 5 000 pour une personne seule, moins 10 % par année ensuite.
- =Les subventions énergétiques
Programme Bâtiments, aides cantonales, rétribution solaire, subvention MApe RÉNO-NE : rien de tout cela ne dépend de la valeur locative. - =Les immeubles loués
Pour un bien mis en location, les frais et une part des intérêts passifs restent déductibles selon une méthode proportionnelle. - =La valeur du bâti bien entretenu
Sans incitation fiscale à rénover, l'écart se creusera entre les objets à jour et ceux qui restent à remettre à niveau.
Sur un immeuble classé, les deux leviers se cumulent une dernière fois
Le levier fiscal, jusqu'à fin 2028
Les travaux de maintien de valeur — enveloppe, fenêtres, toiture, chauffage — restent déductibles du revenu imposable. Après, plus rien au niveau fédéral.
Le levier de subvention, qui reste
Programme Bâtiments neuchâtelois, aides au chauffage et au solaire, subvention MApe RÉNO-NE sur les honoraires d'études : ces aides ne dépendent pas de la valeur locative.
Le temps, qui manque
Un objet classé demande un dossier patrimonial, une coordination avec l'office du patrimoine et le service de l'énergie. Compter deux ans du premier relevé à la première facture déductible.
Un propriétaire qui attend 2028 pour se décider n'aura plus de fenêtre. Le calendrier fiscal ne se rattrape pas sur un chantier.Stefan Rudy
Le programme RÉNO-NE et ses conditions Rénovation & transformation
Les questions qui reviennent
Quand la valeur locative disparaît-elle exactement ?
Le 1er janvier 2029. Le peuple a accepté la réforme le 28 septembre 2025 à 57,7 %, et le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur le 1er avril 2026. Jusqu'à la fin de l'année fiscale 2028, le droit actuel s'applique intégralement.
Pourquoi faudrait-il rénover avant 2029 ?
Parce que la déduction des frais d'entretien disparaît avec la valeur locative. Aujourd'hui, une rénovation de maintien de valeur — fenêtres, toiture, enveloppe, chauffage — s'impute sur le revenu imposable. Dès 2029, ce même chantier coûtera son prix plein. C'est un changement de système à date fixe, sans régime transitoire.
Quels frais de rénovation sont aujourd'hui déductibles ?
Sous le droit actuel, les frais dits de maintien de valeur : remplacement de fenêtres, réfection d'une toiture, assainissement de l'enveloppe, remplacement d'une installation de chauffage, ainsi que les mesures d'économie d'énergie. Les travaux qui augmentent la valeur du bien ne le sont pas. La qualification exacte dépend du canton et de la nature des travaux, et se vérifie avec votre fiduciaire avant de définir le projet.
Les déductions disparaîtront-elles en 2029 ?
Au niveau fédéral, la déduction des frais d'entretien disparaît avec la valeur locative, de même que celle des intérêts hypothécaires pour un logement occupé par son propriétaire — avec une déduction dégressive sur dix ans pour les primo-acquéreurs. Les cantons adaptent encore leurs propres lois : le détail de la mise en œuvre cantonale n'est pas figé, l'échéance fédérale du 1er janvier 2029 l'est.
Faut-il rénover avant 2029 ?
Une décision de rénovation ne devrait pas être dictée uniquement par la fiscalité. En revanche, lorsqu'un projet est déjà envisagé, son calendrier mérite d'être analysé : jusqu'à la fin de l'exercice 2028, les frais de maintien de valeur restent déductibles, et cette fenêtre ne se rattrapera pas.
Combien de temps prévoir pour un projet de rénovation ?
Selon l'objet et l'ampleur des travaux, il faut compter plusieurs mois, souvent davantage : études et avant-projet, autorisations et mise à l'enquête, demandes de subvention, appels d'offres, puis exécution. Sur un immeuble patrimonial, le dossier patrimonial et la coordination avec les services cantonaux allongent encore ce calendrier.
Travaux de maintien de valeur ou à plus-value ?
Seuls les travaux de maintien de valeur sont déductibles — remplacer des fenêtres, refaire une toiture, assainir l'enveloppe. Les travaux qui augmentent la valeur ne le sont pas, et dans certains cantons ils entraînent même une réévaluation, donc une valeur locative plus élevée jusqu'à 2028. La frontière entre les deux se travaille au moment de définir le projet, pas après.
Les subventions disparaissent-elles aussi ?
Non. Les subventions énergétiques sont indépendantes de la fiscalité du logement : Programme Bâtiments neuchâtelois, aides au chauffage et au solaire, subvention MApe RÉNO-NE pour les bâtiments patrimoniaux. Elles restent en place après 2029. Ce qui disparaît, c'est le levier fiscal — pas le levier de subvention.
Et pour un immeuble classé au patrimoine ?
C'est le cas où l'anticipation compte le plus. Ces objets demandent des études plus longues, un dossier patrimonial, une coordination avec l'office du patrimoine et le service de l'énergie. Le programme RÉNO-NE prend en charge une part des honoraires d'études, et jusqu'en 2028 les travaux restent déductibles : les deux leviers se cumulent une dernière fois.
Votre immeuble a-t-il un chantier qui l'attend ?
Un premier relevé dit ce qui est urgent, ce qui est déductible, ce qui est subventionnable et dans quel ordre. C'est le point de départ, et il ne coûte pas grand-chose.